住まい・暮らし
2018/12/03

注文住宅のローンの組み方は?組み方の種類と支払いの流れを紹介

注文住宅を購入する際は、住宅ローンの利用が一般的と言われています。住宅ローンを利用するにあたり、借入可能金額の目安や、土地・建築費以外に支払う費用などについての疑問も多いようです。そこで、住宅ローンに関する疑問を解説していきます。


注文住宅の購入費用とローン

注文住宅の購入にあたり、住宅ローンを利用するケースは多いようです。購入費用には何が含まれているのか、また年収によってどれくらい借りられるのかをみていきましょう。

注文住宅の購入費用の内訳

注文住宅を建てるには次の4種類の費用が必要と言われています。

  • 土地代 (建て替えではない場合)

  • 本体工事費

  • 別途工事費

  • 諸費用

「本体工事費」とは、屋根や壁など家の本体を作るためにかかる費用のことです。住宅建築費用のうち75%程度が本体工事費だと言われています。

家本体だけではできあがった家で生活することはできません。そこで必要になるのが、照明器具やカーテンレールの設置、水道管の引き込みなどにかかる「別途工事費」です。この別途工事費も家を建てる費用のうちの20%程度を占めています。

「諸費用」には、物件の登記費用や住宅ローン保険料などが含まれます。土地代金を除いた住宅建築費用全体の5%程度ではありますが、数百万円単位でかかることが多いので、注意が必要です。

年収別の借入額の目安

住宅ローンの年間返済額の目安は、年収の25%以内が安全圏とされています。

「返済負担率」(後述)を25%、返済金利1.6%、元利均等、ボーナス時加算なしで35年返済という条件を設定して年収別の借入額の目安を試算しました。

年収(税込み)

目安となる借入額

300万円

2,008万円

400万円

2,678万円

500万円

3,348万円

600万円

4,017万円

700万円

4,687万円

800万円

5,357万円

同じ年収であっても、預貯金や資産形成の取り組み方、または家族の状況(進学や介護等)によって出費の余裕には差が生じますので、あくまでも参考としてください。

返済負担率が重要

住宅ローンに関わる用語に「返済負担率」というものがあります。これは借入世帯の税込み年収を分母とした年間の返済額の割合を指しており、金融機関にローン審査の過程でチェックされる項目の1つと言われています。

返済負担率の基準値は融資の種類や金融機関によっても違いますが、30~35%程度とされていることが多いようです。フラット35を利用する場合の返済負担率の基準は年収400万円未満で30%以下、年収400万円以上で35%以下と決まっています。

返済負担率が基準値を大きく上回る融資は、月々の返済が滞ってしまう可能性が出てきます。そういう場合は借入を減額されたり、審査に通らなかったりすることも考えられるため、注意が必要です。

注文住宅のローンの組み方

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注文住宅を購入する時のローンの組み方について確認していきましょう。

つなぎ融資とは

「つなぎ融資」とは住宅ローンが開始されるまで、一時的に別口の融資を受けることを意味します。

住宅ローンを利用する際、担保である「抵当権」が住宅に設定されますが、工事請負契約のケースでは、住宅ができあがるまで融資が開始されません。

しかし業者に対しては、工事の進捗状況に応じて契約額の支払いをする必要があります。その間、一時的に支払いに充てるのために使われるのがつなぎ融資です。

つなぎ融資は住宅ローンの承認が前提として行われるものであるため手続きが比較的簡単にできます。しかしながら抵当権の設定がない分、金利は高めに設定されるようです。したがって、借入期間を極力短く済ませることが大切と言えます。

一本化で組む

土地を購入してから注文住宅を建てる場合、土地と建物を別々にしてローンを組むこともあります。しかし、土地はローン審査が通ったのに建物のローンは審査が通らないというケースがあるようです。

それを避けるために土地と建物の住宅ローンを一本化するという方法があります。

ただし、土地と建物を一緒に住宅ローンを組むとスケジュールがタイトになる可能性が高いです。住宅のプランを十分に検討する時間が少なくなる点がデメリットと言えるでしょう。

入居までの支払いの流れ

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土地の購入から建築の着工、完成から入居までの支払いの流れをみていきましょう。

土地の代金を支払う

最初に発生する大きな支払いは土地の代金です。

プロセス

支払い

資金

土地購入申込

手付金(購入金額の10%程度)

自己資金

土地売買契約・引き渡し

土地の残金

自己資金、つなぎ融資、住宅ローン

購入予定の土地と建築する住宅プランが決まっていれば、前述したローンの一本化を利用し、先に土地の分の融資を受けられるでしょう。

しかし、一本化でローンを組まない場合、住宅ローンのお金が入るのは建物の引き渡しの時です。自己資金でまかなえない場合はつなぎ融資を利用することになるでしょう。

建物にかかる費用を支払う

一般的には建物にかかる費用の支払いは下の表のような流れになります。

プロセス

支払い

資金

建築請負契約

契約金(工事費の10%程度)

自己資金、つなぎ融資

着工

着工金(工事費の30%程度)

自己資金、つなぎ融資

上棟中間金

(工事費の30%程度)

自己資金、つなぎ融資

完成・引き渡し

工事残金

自己資金、住宅ローン(つなぎ融資返済有)

一本化でローンを組まない場合、住宅ローンのお金が入るのは建物が完成した時です。それ以前の支払いは自己資金かつなぎ融資でまかなう必要があります。

家が完成したら速やかに工事残金の支払いやつなぎ融資の返済ができるよう、計画を立てて住宅ローンを申し込むことが大切と言えます。

その他の費用も考慮

土地と工事費を除いたその他の諸費用も忘れないようにしましょう。

諸費用の内訳と目安の金額は以下の通りです。

諸費用の項目

目安の金額あるいは内容

申込証拠金

目安として2~10万円

手付金

購入代金の5~10%程度

印紙税

契約額に応じて変化(不動産売買契約、請負契約、金銭消費貸借契約など)

仲介手数料

(物件価格×3%+6万円)+消費税が上限

不動産取得税

不動産を取得した際に一度だけ支払う税金

固定資産税・都市計画税

1月1日の不動産所有者に対してかかる税金

登記費用

不動産登記にかかる登録免許税および司法書士の報酬

土地も同時に購入した場合、土地と建物を合わせた金額の10%程度が諸費用として必要だと言われています。

まとめ

注文住宅でローンを組む際は、つなぎ融資などの対応が必要になる場合もあります。他にも土地建物以外の諸々の費用がかかることも念頭に置きましょう。

また、住宅ローンを無理なく返済するための指標である「返済負担率」も重要です。無理のないローンを組んで理想の注文住宅を手に入れましょう。

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