住まい・暮らし
2018/11/05

マンション購入ローンのシミュレーション方法とは。計算式を紹介

マンション購入を考える人にとって、費用は大きな問題です。マンション購入にあたって、どんな費用がいくらくらいかかるのか、住宅ローンを借りる場合、いくらくらい借りれるのか、物件選びのポイントと共にまとめました。


マンション購入にかかる費用

マンション購入を考えている人にとって、どのくらいの費用が必要かは最大の関心ごとではないでしょうか。家は毎日の生活に関わることですし、一生に一度の大きな買い物となる人も多いと思います。

マンション購入に必要なお金は、大きく「物件価格」、「税金や購入に関わる諸費用」、「購入後の維持管理費」の3つに分けられます。それぞれどんなお金がいくらくらいかかるのかを詳しく見ていきましょう。

物件価格

マンション購入費用は高額になるので、住宅ローンを利用する人がほとんどではないでしょうか。

住宅ローンを組む場合、頭金+借入額=物件価格となります。住宅ローンの中には、頭金なしで利用できる住宅ローンもありますが、一般的には「物件の2割程度の頭金の用意があれば安心」と言われています。

頭金を多く準備できれば、借入額も少なくて済むため、利息の負担も少なくて済みますが、頭金を貯めている間に希望の物件が売れてしまったり、不動産の価格が上がることも考えられます。

頭金をいくら準備するかは、今後のライフプランや、不動産価格の動向を踏まえながら、考えると良いでしょう。

税金や手数料など

住宅を購入すると1度だけ不動産取得税がかかり、毎年、固定資産税がかかります。その他購入に関わる諸費用として、不動産登記費用(所有権)、火災保険料などのお金が必要になります。

そして、住宅ローンを契約する場合、印紙税とローン借入費用として、事務手数料やローン保証料、抵当権設定登記費用、団体信用生命保険特約料などが必要です。

これら税金や諸費用の目安は、新築マンションの場合、物件価格の3%~6%、中古マンションの場合は、6%~13%となっており、4,000万円の新築マンションを購入する場合は、120万円~240万円になります。

これとは別に引っ越し費用や家具購入費が必要になります。全てを合わせると、意外と大きな額になる場合もあるので、準備が必要です。

購入後は維持費や管理費も

分譲マンションならではの必要経費として、共有部分の管理費があります。共有部分の管理費は、共用部分の清掃や、設備の管理するための費用で、委託する場合は委託会社への報酬になります。

地域やマンション規模にもよりますが、一般的なファミリータイプの物件の場合、毎月1万円~2万円が必要です。

また、マンションの定期的な修繕費用として、毎月、修繕積立金を支払う必要があります。マンションの修繕積立金は、新築の場合、毎月6,000~7,000円台が目安ですが、築年数を経るごとに値上がりする場合があります。物件購入の際には、長期修繕計画を確認する必要があるでしょう。

購入可能額とローンの試算

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マンション購入に必要なお金の種類とおおよその金額がわかったところで、次は、マンション購入にあたり、どのくらいの物件なら購入できそうなのか、住宅ローンを組む場合、どのくらいの借入れならとどこおりなく返済が可能なのかを具体的に見ていきたいと思います。

購入可能額の計算方法

いくらの物件なら購入できそうなのかは、「頭金をいくら用意できるのか」と「住宅ローンをいくらまで借りられるのか」で決まります。

ところが、預貯金があっても、全て頭金に使えるわけではありません。家を買うときの購入手数料は現金で払う必要がありますし、生活予備費や、将来かかるであろう、教育費や車の買い替えなどの費用も残しておきたいものです。

なお、生活予備費は、会社員なら3ヶ月~半年程度、自営業者なら1年程度を目安として残しておくと良いでしょう。頭金は、一般的に物件価格の2割程度を準備しておくと良いと言われますが、預貯金を頭金に使ってしまって、その後の生活にゆとりがなくなってしまうことのないようにしたいところです。

年収別のローン借入目安

住宅ローンは金額が大きい上に、返済期間も長期にわたるため、返済し続けられる金額で借りることが大切です。無理なく返済できる返済額の目安としては、年収の25%以内と言われています。

とはいえ、本当に返済に充てられる金額は、家族構成や、将来のライフプランによっても違ってきます。そこで目安としたいのが今の家賃です。住宅ローンの返済額が、毎月の家賃と同じ程度なら、無理なく支払っていけると思う人も多いのではないでしょうか。

ただし、マンションを購入すると、毎月管理費や修繕積立金、駐車場代がかかるため、住宅ローンの返済に充てられる金額は、これらの金額を引いた金額になります。

返済負担率を重視しよう

住宅ローンの審査の時に、金融機関がチェックするポイントの一つに返済負担率があります。返済負担率とは、年収に占める年間返済額のことで、金融機関や住宅ローンの種類によって異なります。

住宅金融支援機構のフラット35の返済負担率は、どこの金融機関で利用しても、年収が400万円未満の場合、30%以下、年収が400万円以上の場合、35%以下となっています。年収400万円とすると、400万円×35%÷12ヵ月=約11万6,666円が毎月返済額の上限になります。

しかし、毎月返済額は、住宅ローンだけでなく、車のローンや、クレジットカードのリボ払い、携帯電話端末の分割払いなど、全ての借入れが含まれることを覚えておきましょう。

また、金融機関で実際に審査をする際、実際の借入金利と異なる場合があります(計算金利は非公開となっています)。このため上記の金額はあくまでも目安として考えておくとよいでしょう。

返済シミュレーション

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住宅ローンを借りる前に、完済できるかをシュミレーションしておくと安心ではないでしょうか。各金融機関は、年収に返済負担率を掛けて返済上限額を計算しますが、教育費の負担などは各家庭によって違うため、必ずしも「返済上限額=返済可能額」とは限りません。

年収に返済負担率を掛けた返済上限額は、あくまでも金融機関が融資できる金額と認識し、実際に毎月いくらなら返済していけるのかを計算していきましょう。

返済額の計算式

返済負担率は各金融機関で異なるものの、おおよそ年収の30%~40%となっています。しかし、毎月の生活費とともに、住宅購入にかかる諸費用や、住宅にかかる税金、将来に向けての貯蓄も必要です。無理のない返済を目指すなら、返済に充てる金額を年収の20%以内に抑えると安心です。

では、具体的にどのように返済可能額を計算すれば良いのでしょうか。年収400万円、返済負担率20%、金利2.0%、返済期間35年で計算しますと、借入可能額は2, 012万円になります。

シミュレーションツールの活用

返済可能額の計算は、電卓でも計算はできますが、インターネット上には、住宅ローンの返済シュミレーションサイトがあるので、それらを利用すると、簡単に計算することができます。

シュミレーションサイトを使えば、年収、金利、返済期間、返済方法、返済負担率などを入力するだけで、すぐに借入可能額が表示されます。短時間で簡単に、数パターンのシュミレーションが出来るので、より希望に近く、実現可能な住宅ローンの返済計画を立てることが出来るでしょう。

代表的な住宅ローンのシュミレーションサイトをご紹介します。

マンション購入で考えるべきポイント

マンション購入は最初で最後の大きな買い物になる人も多いことでしょう。住宅ローンを組んで購入するケースも多く、できるだけ自分にあった物件を選びたいものです。物件を選ぶ場合、具体的にどんなところをチェックしたら良いのか、まとめました。

ライフイベントを考慮してプランニング

賃貸の場合、自分の環境の変化に合わせて住み替えすることができますが、分譲マンションを購入する場合は、長期に渡って住み続けることになります。そのため、マンション選びには、現在の状況だけでなく、10年後、20年後の自分や家族がどう変化しているかも考慮する必要があります。

5年後、10年後、自分や家族は何歳になっていて、住まいに対して優先したい条件は何でしょうか。

子どもが学生になっていれば、勉強部屋の確保が必要になるかもしれません。子どもが独立し、自分やパートナーもある程度年齢を重ねている場合は、バリアフリーが最優先になるかもしれません。物件を選ぶ際には、現在だけでなく、将来を見据えて考えましょう。

間取りや周辺環境などしっかりチェック

マンションを選ぶ際には、必ず現地を確認し、間取りや周辺の環境もチェックしましょう。実際に見ると、部屋の間取りが理想とは違っていたり、使い勝手の悪さを感じるかもしれません。また、お部屋は理想通りだけれど、周辺環境がに不満があるかもしれません。

なお、周辺環境については、平日と休日、日中と夜間で状況が変わることも考えられます。例えば、閑静な環境は、夜遅い帰宅時には危険ということもあります。1度行って安心するのではなく、曜日や時間帯を変えて何度か足を運んでみて、安心して生活できる環境かを確認する必要があります。

先々の生活を見据えた資金計画を

マンション購入の資金計画を立てるには、出産や教育費、車の購入などのライフイベントがいつ頃になりそうか、いくらくらいかかりそうかを見積もる必要があります。また、産休や育休によって、収入に変化が出る場合もあります。

ライフプランが明確になることで、住宅ローンを組んでも、いくらまでなら払えるのかが明確になってきます。資金計画の際には、生活スタイルがどのように変化するかを考え、家庭の事情にあった計画が必要です。

まとめ

マンション購入は一家の一大イベントです。大きな買い物になりますし、毎日を過ごす家だからこそ安易に決めてしまうのは考えものです。物件選びの前に、具体的なライフプランを立て、どのような生活スタイルが望ましいのかを考えてみましょう。

マンションを購入が、ゆとりのない生活につながらないよう、ライフプランに基づいた資金計画が必要です。

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