住まい・暮らし
2018/07/02

マンション購入のタイミング いつがいい?今は買い時?

マンションを購入するタイミングはいつがいいのでしょうか。今は買い時なのでしょうか。人によって、年齢や勤務先、年収など、事情はさまざまですから、一概にはいえません。しかし、税制や金利状況などは、毎月のローン返済額と返済総額に大きく影響します。そのため、ローンの返済期間が、収入のなくなる退職後に食い込んでしまうとやっかいです。高額な買い物であるがゆえに、自分自身にとって、有利なタイミングを模索したいものです。


理想のマンションを購入するためにはタイミングが重要

マンションの購入は、たいていの場合、数千万円を支払います。一般的な金銭感覚でいえば、非常に高額でしょう。そのため、ほとんどの人がローンを利用するはずです。毎月の返済額が多いと、日常生活を圧迫してしまいますので、返済額を抑えるために返済期間を長く取る必要があります。ローンは最長で35年ですが、定年退職が65歳とすると、30歳がひとつの目安といえそうです。

40代、50代以上でもローンは組めるでしょうが、どうしても購入物件の価格を下げたり、頭金を多めに用意したり、毎月の返済額を上げたりせざるをえません。理想のマンションを手に入れるためには、早めのタイミングで購入を検討するのが良さそうです。

年収や貯蓄額はどう考えればいいのか

ところで、マンション購入には一体どのくらいの年収と貯蓄があればいいのでしょうか。住宅金融支援機構の「2016年度フラット35 利用者調査」によると、ローンを申し込んだ人のうち、実際にマンションを購入した人の53.8%は、年収が600万円以上でした。ただ、購入者として最も多い層(33.2%)は、年収400~599万円で、年収399万円以下の人は13.0%でした。そう考えると、年収400万円がひとつの目安で、500万円程度あると余裕を持って購入できそうです。

また、ローンの借入金額が年収の何倍であるかを示す言葉に「年収倍率」がありますが、一般的に、無理なく返済できるのは「年収の5倍以内」とされてきました。簡単にいうと、年収600万円の人が買えるマンションは3,000万円ということです。ただ、昨今の住宅価格の高騰で、年収倍率は右肩上がりとなっています。首都圏では新築マンションが7.2倍、中古マンションは5.8倍でした。(2016年度)

なお、毎月の返済負担を軽減するためには、「返済期間を長くする」「頭金を多めに入れる」という2つの方法が考えられます。それでは、頭金を含む諸費用のためにどの程度の現金を用意しておけば良いのでしょうか。

先述の調査では、所要資金(頭金や諸費用のための現金)は、首都圏の新築マンションで826万円、中古マンションで342万円でした。ローンについては、「フルローン」といって、頭金なしのプランや、諸費用ローンといって、手数料など諸々の費用を借りることもできます。しかし、マンションを買うにあたっては、やはり数百万円程度の貯蓄をしてからのほうが安心できそうです。

また、40代、50代で長期ローンを組むと、間違いなく定年退職の年齢をオーバーすることになります。そのため、多めに返済して返済期間を短縮したり、退職金を充当して繰り上げ返済をしたりすることになるでしょう。しかし、現在の日本経済を考えると、賃金の安定的なベースアップは期待できませんし、会社によっては、退職金額を約束していないところもあります。

おまけに子どもの教育費や親の介護費用がかさんだりして、繰り上げ返済ができないことも考えられます。そういうことも念頭に置くと、頭金は多めに準備しておくのが賢明でしょう。

結婚、出産、介護などのライフイベント

住宅用マンションを購入するタイミングは、ライフイベントと密接に関係しています。特に、同居する人(家族)が増えたり、減ったりするタイミングが一番多いのではないでしょうか。結婚すれば、将来的に子どもができることも考えなければならないうえに、所帯としてふさわしい内装、たたずまいや広さを、住まいに求めるようになります。また、子どもを育てるのにふさわしい教育環境、生活環境を探して、長期間にわたって住むことが前提です。

子どもが成長し、大学に進学して、ひとり暮らしを始めたり、結婚を機に独立したり、家族の人数が減ってしまうタイミングも住み替えのタイミングになります。それまで4人家族だったのが2人になってしまえば、部屋が広すぎると感じるでしょう。もっと狭いところなら、家賃の支払いも楽になります。逆に、親の介護が必要となり、同居を選択した場合、これまでよりも広さを求めて住み替える人もいるでしょう。日ごろから通う病院の近くに住むことを考える人もいるかもしれません。

転勤、転職、退職など仕事上の転機

仕事もライフイベントの大きな部分を占めています。転勤が多い職業の人の中には、自宅住居を購入せずに、賃貸で暮らし続ける人もいるでしょう。また、地方支社を転々とする間に、結婚して家族も増え、東京本社に戻ってきたタイミングで自宅を購入する人もいます。

転職も大きなきっかけになるでしょう。ただ、転職後だと住宅ローンを組むことが困難なケースがあります。転職先が大企業で、年収も大幅アップが約束されているならば話は別ですが、年収が減少してしまう場合、勤続年数が少ない場合はローンの審査に影響が出ます。ましてや、脱サラして起業をする場合は、かなり厳しい評価になるでしょう。そのため、転職前にマンションを買ってしまおうという人もいます。

立地や劣化、防犯、災害など現環境への不満

現在の住居の立地条件や建物、設備に対して不満を持ったとき、病気やケガをして、バリアフリーの住まいを求めるようになったときは、マンション購入のタイミングのひとつです。エレベーターが付いていない物件や、急な坂道を上り下りしないといけない物件のように生活が大変な場合もあります。また、入居者の質が悪くて共用施設が荒れてきた物件など、これ以上その物件で生活を送ることが苦痛と判断したときも同様です。

そのほか、地震や台風などに被災して転居することもあります。また、近所で大きな犯罪が発生し、地域の治安悪化を嫌っ

マンションの購入には、多額の費用がかかります。そのため税制や金利、公的補助などのルール変更は大きなきっかけとなります。これまで消費税は3%から5%、5%から8%へと段階的に引き上げられてきました。いずれも、その直前に駆け込み需要が発生しています。現時点では、2019年10月に10%への引き上げが予定されています。過去と同様に、駆け込み需要が発生する可能性は高そうです。

消費税引き上げに関連し、「住宅ローン減税」と「すまい給付金」という軽減措置があります。住宅ローン減税は2021年12月31日までに入居した住宅が対象です。住宅ローンの金利負担を軽減するため、年末のローン残高の1%を所得税(一部、翌年の住民税)から10年間継続して控除するという制度です。年収3,000万円以下、床面積が50平方メートル以上などの条件があり、最大控除額は400万円(長期優良住宅・低炭素住宅は500万円)です。

また、住まい給付金は、同じく2021年12月までに引き渡され入居した住宅が対象で、住宅の品質や耐震性など一定の要件を満たしていることを条件に、最大30万円の給付金が受け取れます。現在、日本銀行はマイナス金利政策を実施しています。このため、金融機関の多くが、お金の貸出先を必死に探しています。

なかでも、担保が設定できる不動産には、積極的なところが多く、住宅ローンの金利は非常に低くなっています。この金利が上がらないうちに、マンションを買っておこうかと考える人も多く、これも十分な動機のひとつでしょう。

2018~2019年は購入の好機か?

近々ライフイベントを迎え、マンション購入を検討している人にとって、2018~2019年は有利なタイミングといえるのでしょうか。

●マンション価格は?
不動産経済研究所の発表によると、2017年の新築マンション価格は全国平均で1戸当たり4,739万円(前年比3.9%上昇)で過去最高となりました。首都圏は5,908万円(同7.6%上昇)と6,000万円台にせまる勢いで、東京23区にいたっては7,089万円(同6.9%上昇)でした。

これに連動するように中古マンションの価格も上昇しています。2017年度の首都圏の中古マンション成約価格は3,253万円(前年比5.7%増)。底値だった2012年から上昇しています。東京23区は4,341万円(同6.6%増)です(データは東日本不動産流通機構による)。

このようにマンション価格は右肩上がりの傾向にあります。普通に考えたら、「今年よりも来年、来年よりも再来年が高くなるのではないか」と考えられそうです。その一方で、「今は高すぎて買えないから値下がりを待つ」という人もいます。2020年の東京五輪以降になったら……といった言説もありますが、いつになれば値下がりするのかについて確実なことは分かりません。

また、最近は中古マンションをリノベーションし、新築同様に仕上げたマンションが人気を集めています。新築には手が出ないという人にとって十分な検討対象になるはずです。

●ローン金利は?
住宅金融支援機構の「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」によると、主要都市銀行の住宅ローン金利は、ここ最近、非常に低い状態です。バブルのころ、変動金利型は8%を超えていましたが、ここ10年はずっと横ばいで、2018年6月時点で年2.475%です。また、固定金利期間選択型(3年)は右肩下がりで年2.95%、同(10年)は3年前に底を打った後、反転上昇し、年3.30%となっています。

政府系金融機関が民間金融機関と提携して提供する固定金利の住宅ローン「フラット35」の金利は、2016年~2017年には、1%前後で推移しています。こうした金利水準は、日銀のマイナス金利政策によるところが大きいのですが、2018年4月、マイナス金利政策を導入した黒田総裁が再任(任期5年)されました。景気が回復し、物価が上昇してくれば、金利引き上げの可能性はありますが、現状を考えると、急な引き上げは考えにくいでしょう。

また、2019年は統一地方選挙、参議院議員選挙、天皇陛下の譲位、新天皇即位と、政治的、社会的な重要イベントが目白押しです。政府や日銀も大きな影響を及ぼす経済的な変化は避ける可能性が高いでしょう。それ以降はどうなるか分かりませんが、金利が最低水準にある今は、資金調達という点で、非常に有利な環境にあることは間違いないでしょう。そう考えると、マンション購入のタイミングという判断には一理があるといえそうです。

【オススメ記事】
料理上手に見えるキッチン作り!スッキリキレイを保つ収納術
築30年の中古マンションってどうなの!?将来の資産性と流動性を考えてみた
人口減少社会の本格化を前に!不動産との賢い付き合い方とは
品川が住みたい街ランキングで急浮上した理由は?
中古マンション購入にかかる諸費用を再点検!忘れがちなのは○○○費用

PREV ひとり暮らしの人が賃貸を卒業した方が良い5つの理由
NEXT スーパー、コンビニだけじゃない!マンション近くにあると便利な施設いろいろ

関連記事

資産運用大全 bnr_ebook_seven_knowledge.png

SEARCH記事検索