不動産投資の基本 | 仕組みと特徴

不動産投資の仕組み

不動産投資は、購入した不動産を人に貸したり売ったりして収益を得る投資です。短期的な保有で売却益を狙う方法では、購入・売却のタイミングが非常に重要で、不動産についての豊富な知識が必要とされます。一方、いわゆる「大家さん」として物件を貸し出し、毎月の家賃で収益を上げて「インカムゲイン」を狙う方法であれば、初心者でも長期的に安定した収入を得ることができます。

不動産投資を行うには、物件を購入する資金の調達が必要です。多くの人は、銀行からの融資を利用します。家賃収入をローンの支払いにあてられるため、少ない自己資金で投資を始めることができます。

他人資本で「じぶん年金」づくりができる

老後の豊かな暮らしのために、「じぶん年金」として不動産投資を選ぶ人が増えています。

不動産投資はローンを活用することで、他人資本でできることが特徴です。ローンというと、借金から連想されるネガティブなイメージでハイリスクな投資手法と思われがちですが、不動産投資は毎月安定した家賃収入が見込めるため、経済環境に大きく左右される株やFXなどと異なり将来を計画した運用が可能です。

POINT

「iDeCo（個人型確定拠出年金）」や「つみたてNISA」との違い

じぶん年金を目的とした資産形成では、iDeCoやつみたてNISAも人気が高い投資の一つです。これらの投資では投資額の上限や運用期間が定められているものの、自分で好みの運用商品を選び毎月一定額を自動的に積み立てられるため、投資初心者の人でもはじめやすく、じぶん年金にはオススメの資産形成です。

一方で、iDeCoやつみたてNISAは一定額の自己資金を投資し続ける必要があり、投資元本の比率は自己資金が100%となります。その点、不動産投資ではローンを活用することで実際の投資運用額に対して自己資金はごくわずかで済み、不動産という実物資産と毎月の家賃収入を得ることができます。

自己資金でiDeCoやつみたてNISAを積み立て、他人資本では不動産をコツコツ運用して、じぶん年金を増やしていきましょう。

• ※ 参照：厚生労働省「iDeCoの概要」（2020年10月1日アクセス）、金融庁「つみたてNISAの概要」（2020年10月1日アクセス）

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不動産投資の利回りの計算方法

利回りとは、物件の収益力を示す指標です。利回りの計算方法を知り、不動産投資に役立てましょう。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。物件情報に記載されている利回りは、多くの場合表面利回りを指しています。

表面利回りは、以下の計算式で計算します。

実質利回りは、年間の家賃収益から管理費・修繕積立金・固定資産税といった費用を除いた数字を、物件購入価格で割って100を掛けて算出します。

物件の利回りは、場所や利便性によって変動します。一見、表面利回りが良く収益を上げそうな物件であっても、空室期間が長かったり、管理費や修繕積立金が高かったりする場合は、実質利回りは低くなるため注意が必要です。物件を選ぶときは、利回りだけでなく、立地の利便性や、物件の管理状態を考慮して選定することが重要です。

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不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン

投資にはリスク・リターンのバランスにいくつかの種類があります。預金など、低い金利で元本が保証される投資は「ローリスク・ローリターン」、仮想通貨やFXのような、一攫千金を狙える代わりに元本を失う可能性のある投資は「ハイリスク・ハイリターン」と言われます。

不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」でバランスの良い投資として注目を集めています。株やFXなどはリスクが高く、価値がゼロになってしまう可能性もありますが、不動産は実物資産のため、売却時に価値がなくなることはほとんどありません。また、家賃が毎月の収入となるため、長期で見たときに安定したリターンを期待できるのです。

もちろん、不動産投資には空室や災害などのリスクがあります。しかし、不動産投資はリスクをコントロールしやすいことも特徴のひとつ。しっかりとした物件選定のもと、高い稼働率を保って長期に運用することができれば、リスクをおさえながら安定した利回りを狙うことも可能です。